Qu’est-ce que l’assurance–titres?
Un conseil du notaire: 

Comme tout produit d’assurance, l’assurance-titres comporte des inclusions, des exclusions, des conditions relatives à la réclamation et une description des options qui s’offrent à l’assureur lorsqu’une réclamation est présentée. Le langage utilisé est spécialisé et hermétique. Votre notaire pourra vous assister lors des vérifications et négociations afin de s’assurer que vous obteniez auprès d’un représentant en assurances toutes les informations prescrites utiles, de manière à ce que vous compreniez bien la nature de la couverture offerte.

On entend parfois parler des produits d’assurance-titres. Ces produits, très populaires sinon indispensables aux États-Unis en raison du piètre état du système foncier dans la plupart des États, ont peu d’utilité au Québec.

En effet, les Québécois bénéficient d’un système foncier fiable et performant. De plus, la rénovation cadastrale entreprise il y a plusieurs années par le gouvernement, aux frais des utilisateurs du registre foncier, permet de faire un grand ménage dans le morcellement du territoire québécois.

Ce qu’il faut savoir

L’assurance titres est une assurance de dommages. Elle a pour but d’indemniser l’assuré qui subit des dommages suite à la réalisation d’un risque couvert, jusqu’à concurrence du montant de la couverture. Elle ne corrige pas l’irrégularité; celle-ci subsiste, et l’assureur n’interviendra que si l’assuré subit un dommage.

Le notaire qui procède à l’examen des titres et à l’analyse du certificat de localisation décèlera les irrégularités et les corrigera. Cependant, il peut arriver qu’il soit impossible de mettre en place le correctif approprié avant la date prévue pour la signature de l’acte de vente. Selon la gravité de l’irrégularité découverte, le notaire pourra suggérer de vérifier si un fournisseur d’assurances-titres accepte de couvrir les risques qui y sont liés afin de ne pas retarder indûment la conclusion de la transaction.

L’assureur n’est pas obligé d’accepter ce risque, découvert et connu, puisque le principe qui prévaut en matière d’assurance-titres est à l’effet que tous les risques connus de l’assuré sont exclus. Un avenant sera nécessaire, et le notaire pourra vérifier qu’il couvre bien le problème dévoilé.

L’assuré sera l’acheteur, et, normalement, c’est le vendeur qui assume le paiement de la prime unique en raison de la garantie du droit de propriété à laquelle il est tenu envers l’acheteur.

Un exemple

L’analyse du certificat de localisation dévoile que le garage a été construit en contravention de la réglementation municipale : il est trop près de la limite du lot. Le notaire tentera d’obtenir une dérogation mineure des autorités municipales. Mais cette démarche exige du temps.

Le notaire expliquera à l’acheteur les risques liés à l’existence de cette irrégularité, soit que la municipalité peut exiger que le garage soit déplacé ou démoli. L’acheteur devra décider s’il accepte ou non de signer l’acte de vente avant que la municipalité ait confirmé qu’elle accorde la dérogation mineure. S’il accepte, le notaire suggérera diverses solutions pour protéger adéquatement à la fois le vendeur et l’acheteur, dont l’obtention d’une police d’assurance-titres, si un assureur accepte de couvrir ce risque.

Advenant que, après la signature de l’acte de vente, la municipalité refuse la dérogation mineure et exige que le garage soit déplacé ou démoli, l’acheteur devra aviser l’assureur, qui assumera le coût des travaux requis, selon les termes de la police.

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