Les circonstances particulières ou clauses spéciales
Un conseil du notaire: 

Lorsque les taux d’intérêts sont à la hausse, l’acheteur peut vouloir bénéficier du taux avantageux obtenu par le vendeur et assumer l’hypothèque de ce dernier, plutôt que de négocier un nouvel emprunt. Il s’agit d’une situation parfaitement légale mais plutôt rare, puisqu’elle nécessite le consentement du créancier du vendeur et qu’elle comporte des risques tant pour le vendeur que pour l’acheteur. Le vendeur demeurera responsable du remboursement de cette dette assumée par l’acheteur. En conséquence, si l’acheteur fait défaut d’effectuer les versements, le créancier pourra s’adresser au vendeur pour en obtenir le remboursement.

Certaines situations sont plus complexes que d’autres, et il vaut mieux être bien informé avant la signature de la promesse d’achat.

Ce qu’il faut savoir

Ces situations résultent de circonstances qui peuvent être liées aux besoins de l’acheteur, à ceux du vendeur ou encore découler des particularités de la propriété elle-même.

Dans tous ces cas, la promesse d’achat doit être adaptée, et votre notaire peut vous conseiller et rédiger les clauses appropriées pour bien vous protéger.

Des exemples

Parmi les circonstances liées à l’acheteur qui nécessitent la rédaction de clauses particulières, on peut trouver :

  • L’acheteur prend possession de la propriété avant la signature de l’acte de vente moyennant, s’il y a lieu, le paiement d’un loyer : la promesse doit contenir les clauses appropriées.
  • L’acheteur projette d’installer un bureau ou un commerce à domicile, de poser une affiche, etc. La promesse doit prévoir le délai alloué à l’acheteur pour procéder aux vérifications requises auprès des autorités municipales.
  • L’acheteur entend agrandir l’immeuble existant. La promesse doit prévoir le délai alloué à l’acheteur pour procéder aux vérifications requises auprès des autorités municipales.

Parmi les circonstances liées au vendeur qui nécessitent la rédaction de clauses particulières, on peut trouver :

  • Le vendeur désire occuper la maison pendant un certain temps après la signature de l’acte de vente moyennant, s’il y a lieu, le paiement d’un loyer : la promesse doit contenir les clauses appropriées.
  • Le vendeur désire conserver une remise mais ne disposera de son nouveau terrain que quelques semaines après la signature de l’acte de vente et de la prise de possession par l’acheteur. Dans l’intervalle, il aimerait pouvoir laisser la remise là où elle se trouve sur le terrain de la propriété vendue : la promesse doit contenir les clauses appropriées.
  • Le vendeur souhaite pouvoir laisser temporairement des effets personnels dans le garage : la promesse doit contenir les clauses appropriées.
  • Le vendeur veut conserver un droit de passage et un accès à un cours d’eau : la promesse doit contenir les clauses appropriées et prévoir clairement la nature du droit (servitude réelle, servitude personnelle, droit personnel).
  • Le vendeur finance lui-même l’acheteur et souhaite détenir les meilleures garanties possibles.
  • L’acheteur désire assumer l’hypothèque du vendeur. Pour la protection du vendeur, des conditions particulières doivent être prévues. Pour en savoir plus à ce sujet, voir Un conseil du notaire.

Parmi les circonstances liées à la propriété qui nécessitent la rédaction de clauses particulières, on peut trouver :

    Maison neuve, en construction ou récemment rénovée

La promesse doit contenir les clauses nécessaires pour protéger l’acheteur et son créancier contre l’inscription d’hypothèques légales par les ouvriers, les fournisseurs de matériaux, les sous-contractants, etc. La date de délivrance de l’immeuble, le respect des normes de construction et des règlements municipaux et d’urbanisme par le vendeur, les conséquences d’un retard dans l’exécution des travaux, etc. doivent faire l’objet de clauses soigneusement rédigées. Votre notaire peut vous conseiller sur les meilleurs moyens d’éviter l’inscription d’hypothèques légales qui pourraient retarder et même faire achopper la vente de votre propriété.

    Copropriété divise ou indivise

La promesse d’achat doit tenir compte des vérifications additionnelles requises et des documents particuliers que le vendeur doit fournir. Votre notaire vous indiquera la nature de ces documents. Il pourra aussi les examiner avec vous pour s’assurer de l’absence de toute information ou restriction susceptible de nuire à la vente de votre propriété.

    Chalet

Si votre propriété est située aux abords d’un lac ou d’un cours d’eau, votre notaire pourra vous conseiller sur la rédaction de clauses spéciales portant sur l’existence de droits acquis, d’une bande de protection riveraine ou d’une zone d’inondation cartographiée, la conformité de l’immeuble avec les normes environnementales (champ d’épuration, fosse sceptique), la qualité de l’eau, etc.

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