Les conditions courantes

Lorsque l’acheteur signe la promesse d’achat, plusieurs démarches et vérifications n’ont pas encore été complétées. Son engagement à acheter la propriété est donc généralement conditionnel au résultat de ces démarches et vérifications.

Ce qu’il faut savoir

Les conditions les plus courantes

     L’obtention d’un prêt hypothécaire

L’acheteur ne peut évidemment pas être tenu d’acheter l’immeuble s’il n’arrive pas à contracter un emprunt hypothécaire; il ne peut pas, non plus, être tenu d’accepter des conditions d’emprunt plus onéreuses que celles envisagées.

La clause doit donc préciser les principales caractéristiques de l’emprunt que l’acheteur désire contracter. Si l’acheteur ne réussit pas à obtenir un prêt répondant à ces caractéristiques et si le vendeur ne parvient pas non plus à en trouver un pour l’acheteur, la promesse deviendra caduque, c’est-à-dire que les parties seront libérées de leurs engagements. Dans ce cas, en général, il est prévu que l’acheteur récupère l’acompte qu’il a versé, s’il y a lieu.

Votre notaire pourra préparer le document confirmant l’annulation de la promesse. En effet, avant de signer une nouvelle promesse d’achat avec un autre acheteur, le vendeur doit s’assurer qu’il est libéré de ses engagements aux termes de toute promesse signée antérieurement.

    L’inspection de l’immeuble

La promesse précise le délai dont l’acheteur dispose pour faire inspecter la propriété, le mécanisme de dénonciation d’un défaut découvert et les droits et obligations des parties dans un tel cas.

La condition d’inspection de l’acheteur devrait facilement être satisfaite si, avant de mettre votre propriété en vente, vous l’avez faite inspecter par un inspecteur en bâtiment ou par un professionnel et que l’une des situations suivantes s’applique :

  • Vous avez corrigé les défauts révélés dans le rapport d’inspection.
  • Vous avez dénoncé les défauts par écrit à l’acheteur avant la signature de la promesse d’achat et une entente est intervenue avec ce dernier (engagement de votre part à les corriger avant la signature de l’acte de vente ou encore acceptation de ces défauts par l’acheteur).

Votre notaire peut préparer pour vous un document que l’acheteur devra signer pour confirmer que le rapport d’inspection est satisfaisant et que la condition est rencontrée.

    L’absence de vice ou d’irrégularité dans les titres de propriété et dans l’occupation de l’immeuble

La promesse précise le délai alloué pour que le notaire (généralement celui de l’acheteur) procède à l’examen des titres et du certificat de localisation, le mécanisme de dénonciation d’un problème découvert et les droits et obligations des parties dans un tel cas.

Autres conditions selon les circonstances

La promesse peut également prévoir d’autres conditions selon les circonstances et les besoins particuliers de l’acheteur et du vendeur.

  • Si l’acheteur est déjà propriétaire d’un immeuble, la promesse peut être conditionnelle à la vente de sa propriété. La promesse doit donc prévoir le droit du vendeur de solliciter d’autres acheteurs potentiels et le mécanisme d’avis entre le vendeur et l’acheteur.
  • L’acheteur peut exiger que le vendeur fournisse un rapport indiquant l’absence de pyrite ou encore la présence de pyrite dont le potentiel de gonflement est nul ou négligeable.
  • L’acheteur peut vouloir changer la destination (l’usage) de l’immeuble et désirer que la promesse soit conditionnelle à ce que l’usage envisagé soit permis par la réglementation municipale. L’offre doit prévoir le délai qui lui est alloué pour effectuer les vérifications requises auprès de la municipalité et les conséquences du résultat de ces dernières.
  • S’il s’agit d’un immeuble détenu en copropriété divise (condo), la promesse est généralement conditionnelle à l’examen de la déclaration de copropriété et du règlement de l’immeuble ainsi qu’à la vérification des états financiers du syndicat de copropriété pour les dernières années, le tout à la satisfaction de l’acheteur.
  • Si la maison n’est pas reliée aux services municipaux d’aqueduc et d’égouts, la promesse peut être conditionnelle aux résultats d’un test pour vérifier la qualité et la quantité de l’eau ainsi qu’à une vérification du système d’épuration.
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