Les circonstances particulières ou clauses spéciales

Certaines situations sont plus complexes que d’autres, et il vaut mieux être bien informé avant la signature de la promesse d’achat.

Ce qu’il faut savoir

Ces situations résultent parfois d’un projet de l’acheteur; par exemple, il veut installer un bureau ou un commerce dans ou sur la propriété, ou agrandir l’immeuble existant.

Elles peuvent parfois découler de la propriété elle-même; par exemple, une maison neuve ou en construction, une copropriété divise ou indivise, un chalet au bord d’un lac ou d’un cours d’eau, etc.

Dans tous ces cas, la promesse d’achat doit être adaptée, et votre notaire peut vous conseiller et rédiger les clauses appropriées.

Des exemples

Parmi les circonstances liées à l’acheteur qui nécessitent la rédaction de clauses particulières, on peut trouver :

  • L’acheteur occupe l’immeuble avant d’en devenir propriétaire moyennant, s’il y a lieu, le paiement d’un loyer : la promesse doit contenir les clauses appropriées.
  • Le vendeur continue d’occuper l’immeuble pendant un certain temps après l’avoir vendu moyennant, s’il y a lieu, le paiement d’un loyer : la promesse doit contenir les clauses appropriées.

Parmi les circonstances liées à la propriété qui nécessitent la rédaction de clauses particulières, on peut trouver :

Maison neuve, en construction ou récemment rénovée

La promesse doit contenir les clauses nécessaires pour protéger l’acheteur et son créancier contre l’inscription d’hypothèques légales par les ouvriers, les fournisseurs de matériaux, les sous-contractants, etc. La date de délivrance de l’immeuble, le respect des normes de construction et des règlements municipaux et d’urbanisme par le vendeur, les conséquences d’un retard dans l’exécution des travaux, etc. doivent faire l’objet de clauses soigneusement rédigées.

Pour plus de détails, voir la section Maison neuve, en construction ou récemment rénovée.

Maison neuve ou en construction achetée d’un constructeur ou d’un promoteur

La promesse (ici appelée « contrat préliminaire ») doit respecter des dispositions particulières du Code civil. Elle doit obligatoirement prévoir un droit de dédit (droit de se retirer de la promesse) de 10 jours, et l’indemnité maximale que le constructeur ou le promoteur peut exiger du promettant acheteur dans un tel cas est de 0,5 % du prix de vente convenu.

D’autres dispositions du Code civil peuvent aussi s’appliquer selon le type de propriété. Idéalement, l’acheteur devrait faire vérifier ce contrat préliminaire par son notaire.

Copropriété divise ou indivise

La copropriété comporte ses particularités, souvent complexes. Pour plus de détails, voir la section  « Copropriété : divise ou indivise? ».

Chalet

L’acquisition d’une propriété située aux abords d’un lac ou d’un cours d’eau exige aussi certaines vérifications particulières telles que l’existence de droits acquis, d’une bande de protection riveraine ou d’une zone d’inondation cartographiée, la conformité de l’immeuble avec les normes environnementales (champ d’épuration, fosse septique), la qualité de l’eau, etc. Ces situations doivent faire l’objet de clauses spéciales dans la promesse d’achat.

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