Il est important de connaître les particularités de la copropriété concernée lorsqu’on veut acquérir ce type de propriété. La promesse d’achat doit également contenir des dispositions particulières pour bien protéger l’acheteur. Votre notaire vous expliquera la teneur de la déclaration de copropriété et répondra à vos questions. Il obtiendra auprès du syndicat de copropriété les informations et documents utiles pour mener à bien la transaction et pour vous informer sur vos droits et obligations en tant que copropriétaire.
Lorsque l’on souhaite acquérir un appartement en copropriété, un des premiers éléments à vérifier est le type de copropriété : est-ce une copropriété divise ou indivise ?
Ce qu’il faut savoir
La copropriété divise
C’est le « condo », l’immeuble est divisé en « fractions ». Chaque fraction comprend :
- une partie privative (l’appartement) qui est la propriété exclusive d’un copropriétaire et dont ce dernier a l’usage exclusif;
- une quote-part (%) dans les parties communes qui sont la propriété de tous les copropriétaires et qui servent à leur usage commun.
Cependant, la déclaration de copropriété peut stipuler autre chose, par exemple que :
- les stationnements et les espaces de rangement sont des parties privatives;
- que certaines parties communes servent à l’usage exclusif d’un copropriétaire (par exemple, le balcon attenant à un appartement est à l’usage exclusif du propriétaire de cet appartement).
C’est la publication de la déclaration de copropriété au registre foncier qui établit la copropriété divise d’un immeuble. Cette déclaration comprend l’acte constitutif de copropriété, le règlement de l’immeuble et l’état descriptif des fractions.
Acte constitutif : définit la destination de l’immeuble et des parties privatives et communes (résidentielle, commerciale, mixte), détermine la valeur relative de chaque fraction ainsi que la quote-part des charges communes et le nombre de voix rattaché à chaque fraction, etc.
Règlement de l’immeuble : établit les règles relatives à la jouissance, à l’usage et à l’entretien des parties privatives et communes ainsi que les règles relatives au fonctionnement et à l’administration de la copropriété; prévoit la procédure de cotisation et de recouvrement des contributions aux charges communes; etc.
État descriptif des fractions : contient notamment la désignation cadastrale des parties privatives et des parties communes.
Il existe plusieurs genres de copropriétés divises. Les maisons en rangée peuvent aussi être assujetties à cette modalité de la propriété. Le copropriétaire peut alors être propriétaire exclusif d’une maison et détenir une quote-part dans le terrain, qui demeure propriété commune. Ou encore le copropriétaire peut être le propriétaire exclusif d’une maison et du terrain adjacent à cette dernière et détenir une quote-part dans des trottoirs, une rue privée, un parc, etc., qui demeurent parties communes.
Il faut savoir qu’il existe des contraintes à cette modalité de la propriété. Il peut s’avérer très difficile d’hypothéquer sa part indivise dans un immeuble ou de la vendre. En effet, un créancier est peu enclin à prendre une hypothèque sur 50 % indivis d’un immeuble, et peu d’acheteurs sont intéressés à acquérir une part indivise dans un immeuble. Acheter en indivision avec un conjoint est une chose, acheter en indivision avec des amis ou un étranger en est une autre!
Votre notaire vous conseillera sur les précautions à prendre pour bien vous protéger. Selon les circonstances, il pourra vous suggérer de signer une convention d’indivision pour prévoir les droits et obligations de chacun des indivisaires.
La copropriété indivise
La copropriété est indivise lorsque plusieurs personnes détiennent le droit de propriété sur un immeuble.
L’exemple classique est celui du couple qui achète une résidence. Les deux conjoints sont copropriétaires de l’immeuble. Il en est de même lorsque plusieurs personnes héritent d’un immeuble.
Si vous achetez une résidence avec votre conjoint ou votre conjointe, vos parts seront présumées égales (50 % chacun) à moins que le contrat d’achat précise des parts différentes.
Le Code civil édicte certaines règles pour régir la copropriété indivise. Votre notaire répondra à vos questions à ce sujet et vous conseillera. Il veillera également à publier l’avis d’adresse de chacun des indivisaires au registre foncier.
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