Il est essentiel de considérer l’ensemble de la transaction avant de déterminer l’acceptabilité du certificat de localisation fourni par le vendeur.
Si le notaire ne dispose pas d’un certificat de localisation ou s’il estime que celui fourni n’est pas adéquat et que les parties refusent d’en obtenir un nouveau, il exigera de l’acheteur qu’il limite son contrat de service. En effet, le notaire ne peut engager sa responsabilité envers l’acheteur s’il n’est pas en mesure d’analyser un certificat qu’il juge acceptable.
Les clauses standards des promesses d’achat prévoyant les droits et obligations des parties relativement au certificat de localisation peuvent être modifiées. Certaines situations, par exemple s’il s’agit d’une copropriété divise, exigent la rédaction de clauses particulières. Consultez votre notaire avant de signer cette promesse : il pourra vous conseiller et modifier ces clauses, au besoin.
« Le certificat de localisation est un document comportant un rapport et un plan par lesquels l'arpenteur-géomètre exprime son opinion professionnelle sur la situation et la condition actuelles d'un bien-fonds [le terrain]. Il fournit « l'état de santé » d'une propriété par rapport aux titres de propriété, au cadastre, ainsi qu'aux lois et règlements pouvant l'affecter. »
Ordre des arpenteurs-géomètres du Québec, http://www.oagq.qc.ca/
Ce qu’il faut savoir
Seul un arpenteur-géomètre est autorisé à réaliser un tel document. L'arpenteur-géomètre est un officier public expert des limites de propriété. Au Québec, seuls les membres de l'Ordre des arpenteurs-géomètres du Québec (OAGQ) sont habilités à effectuer des travaux officiels d'arpentage. Pour y accéder, il faut réussir un baccalauréat en sciences géomatiques, puis l'examen d'admission de l'Ordre.
Il n’existe aucun autre document qui puisse fournir les mêmes informations indispensables à la sécurité de l’acheteur.
Le règlement de l’Ordre des arpenteurs-géomètres qui régit le contenu des certificats de localisation a subi des modifications importantes en 2002. Depuis le 10 octobre 2002, l’arpenteur doit procéder à des vérifications additionnelles et fournir plus d’informations qu’antérieurement. Un certificat préparé avant cette date n’offre donc pas la même sécurité et protection à l’acheteur.
Qui a la responsabilité de fournir le certificat de localisation?
Le Code civil prévoit que le vendeur doit fournir à l’acheteur une copie du certificat de localisation qu’il possède. Cette obligation manque de précision, puisque le vendeur pourrait remplir son obligation en fournissant un certificat de localisation préparé il y a 15 ans ou qui ne démontre pas la situation actuelle de l’immeuble. Ce document ne serait d’aucune utilité pour l’acheteur.
C’est pourquoi, généralement, la promesse d’achat stipule que le vendeur doit fournir à l’acheteur un certificat de localisation démontrant la situation actuelle de l’immeuble. C’est donc le vendeur qui en assume le coût. Cependant, comme le certificat de localisation décrit la situation de l’immeuble à une date donnée, il est possible que votre notaire vous conseille d’en obtenir un nouveau si celui fourni par le vendeur date de quelques années déjà.
La promesse d’achat prévoit généralement que tout nouveau certificat de localisation sera à la charge de l’acheteur s’il ne démontre aucune modification par rapport à celui remis par le vendeur, par exemple des constructions, servitudes ou restrictions nouvelles non mentionnées dans l’ancien certificat. Par contre, s’il fait état d’éléments nouveaux, c’est le vendeur qui paiera les honoraires de l’arpenteur-géomètre.
Ces honoraires varient en fonction de la difficulté et de l’emplacement de l’immeuble (milieu urbain, bord d’un cours d’eau, en pleine forêt, etc.).
Que contient le certificat de localisation?
Cet important document fournit une foule d’informations sur les situations juridiques et physiques d’un immeuble qui peuvent affecter la valeur de la propriété ou empêcher la réalisation de projets d’agrandissement ou d’aménagement. Il vaut mieux les connaître avant d’acheter!
- Quelle est l’identification cadastrale de l’immeuble?
- Y a-t-il des empiètements subis ou exercés?
- L’immeuble est-il sujet à des servitudes? Si oui, où s’exercent-elles?
- L’immeuble est-il conforme à la réglementation municipale, notamment en ce qui a trait au zonage?
- L’immeuble est-il partiellement ou totalement situé dans une zone d’inondation cartographiée, dans une bande de protection riveraine ou une aire de glissement de terrain?
- Etc.
Pour en savoir plus sur le travail de l’arpenteur-géomètre, ses champs d’expertise, les services qu’il rend et ses tarifs, visitez le site de l’Ordre des arpenteurs-géomètres du Québec (OAGQ).