Vrai ou faux? Testez vos connaissances!

Affirmation : Le notaire ne détient pas de baccalauréat en droit.

Affirmation : Le notaire ne peut procéder à la vente tant et aussi longtemps que toutes les sommes dues au vendeur ne sont pas déposées et disponibles dans son compte en fidéicommis.

Réponse :

VRAI. Pour la protection du vendeur, le notaire ne peut transférer le droit de propriété à l’acheteur si toutes les sommes dues au vendeur ne sont pas disponibles. Ainsi, il doit détenir le produit du prêt hypothécaire ainsi que le solde dû par l’acheteur. Si ces sommes sont transférées par voie électronique dans son compte en fidéicommis, il n’y a généralement aucun délai d’attente. Par contre, si le paiement est fait au moyen d’une traite bancaire ou d’un chèque visé, il devra s’assurer que le délai de compensation entre les institutions financières est écoulé. Avant l’expiration de ce délai, la disponibilité des fonds n’est pas garantie. Il est donc possible qu’un délai, pouvant aller jusqu’à 10 jours, intervienne entre la date de la remise de la traite ou du chèque visé et celle où l’acte de vente sera signé.

Affirmation : Le notaire conserve les sommes dues au vendeur dans son compte en fidéicommis jusqu’à ce qu’il ait pu vérifier qu’aucune inscription préjudiciable aux droits de l’acheteur n’a été portée à l’index des immeubles avant l’inscription de l’acte de vente.

Affirmation : Lorsqu’il reçoit un acte, le notaire défend les intérêts de celui qui a retenu ses services.

Affirmation : Lorsque la promesse d’achat est signée et que l’acheteur a trouvé son financement, le travail le plus important du dossier est terminé.

Affirmation : Une servitude c’est le fait par un propriétaire de tolérer qu’une autre personne exerce un droit sur son immeuble (passage, vue, puisage d’eau, non construction, etc.).

Réponse :

FAUX. Contrairement à ce que beaucoup de personnes croient, la servitude n’est pas qu’une simple tolérance et sa qualification ainsi que l’analyse des droits qu’elle confère peuvent s’avérer très complexes. Le sujet est loin d’être simple, et le nombre de cas soumis à l’attention des tribunaux le démontre clairement. Tout acte qui crée une servitude doit faire l’objet d’une analyse attentive par le notaire. Ce n’est pas parce que l’acte a été inscrit à l’index des immeubles comme étant une servitude qu’il en constitue vraiment une. S’agit-il d’une servitude réelle, d’une servitude personnelle ou d’un simple droit personnel? La qualification peut se révéler un exercice très difficile et a un impact sur les droits et obligations des propriétaires des immeubles concernés. Sans entrer dans les détails, précisons simplement que la servitude réelle suit l’immeuble en quelque main qu’il se trouve, peu importe l’identité du propriétaire. Elle est une charge contre un immeuble en faveur d’un autre immeuble. Ainsi, elle oblige le propriétaire d’un immeuble à supporter certains actes d’usage (par exemple : droit de passage) faits par le propriétaire d’un autre immeuble. Ou encore, elle empêche le propriétaire d’un immeuble d’exercer certains de ses droits (par exemple : servitude de non construction) pour le bénéfice d’un autre immeuble. Il ne suffit pas de savoir qu’il existe une servitude sur ou en faveur de l’immeuble que vous achetez. Il est aussi important d’en connaître les conditions d’exercice. Par exemple, si l’immeuble que vous achetez en bordure d’un lac est affecté d’une servitude de passage en faveur de plusieurs autres immeubles pour donner à leurs propriétaires un accès au lac, il est important de connaître toutes les conditions d’exercice de ce droit de passage : où s’exerce-t-il? Qui assume les coûts d’entretien du passage? Est-ce que vous pourrez réaliser l’aménagement ou l’agrandissement projeté? La servitude est-elle rachetable? Etc. Lorsqu’il procédera à son examen des titres, le notaire prendra connaissance des actes constitutifs de servitudes publiés contre ou en faveur de l’immeuble que vous achetez et vous expliquera vos droits et obligations.

Affirmation : Toutes les hypothèques se ressemblent.

Réponse :

FAUX. Il est vrai qu’il y a quelques années, les actes hypothécaires étaient tous semblables, mais il existe aujourd’hui des différences importantes d’un acte à l’autre. La question la plus importante à considérer pour l’emprunteur est l’étendue des obligations que l’hypothèque couvrira. L’hypothèque sur votre maison garantira-t-elle uniquement le remboursement de l’emprunt contracté pour acheter la propriété? L’hypothèque sur votre maison garantira-t-elle le remboursement de toutes vos dettes actuelles et futures envers l’institution financière? Consultez votre notaire avant de magasiner votre emprunt hypothécaire, il vous expliquera la teneur des différents actes hypothécaires et vous serez ainsi en mesure de prendre une décision éclairée.

Affirmation : Lorsque les taux d’intérêt sont à la hausse, il est plus intéressant pour l’acheteur de prendre en charge l’hypothèque du vendeur plutôt que de contracter lui-même un emprunt qui porterait intérêt à un taux supérieur.

Affirmation : Le notaire vérifie que tous les impôts fonciers (taxes municipales et scolaires, droits de mutation, taxes spéciales, etc.) ont été acquittés par le vendeur pour la protection de l’acheteur.

Affirmation : Dans toute transaction immobilière, le notaire assume une très lourde responsabilité.

Affirmation : Le vendeur est tenu, envers l’acheteur, aux garanties suivantes : qualité du titre (titre « clair »); absence d’empiétements (exercés ou subis); respect des limitations de droits public (exemple : règlements de zonage) et garantie contre les vices cachés.

Réponse :

VRAI. Il s’agit de la garantie légale prévue au Code civil. Ainsi, si le notaire découvre une irrégularité dans les titres ou l’occupation de l’immeuble lorsqu’il procède à son examen des titres, c’est le vendeur qui assumera les frais et honoraires reliés à la correction de l’irrégularité. Cette garantie permet aussi à l’acheteur d’exercer un recours contre le vendeur si un vice caché affecte l’immeuble. Cependant, il faut savoir que cette garantie légale peut être augmentée, diminuée ou exclue. C’est dans la promesse d’achat que sera prévue toute modification à la garantie légale. L’acheteur devrait consulter son notaire avant de signer une promesse d’achat qui prévoit une diminution ou une exclusion de garantie légale afin de bien en comprendre la portée et les conséquences.

Affirmation : Le notaire peut exclure sa responsabilité en demandant à l’acheteur de signer un dégagement ou une limitation de responsabilité.

Réponse :

FAUX. Le Code de déontologie des notaires édicte que le notaire doit engager sa responsabilité civile. Il ne peut donc pas l’exclure directement ou indirectement, en totalité ou en partie. Cependant, le notaire et l’acheteur peuvent convenir de limiter les conditions du contrat de service qui les lie. Qu’est-ce que cela signifie? Par exemple, l’acheteur ne veut pas que le notaire procède à l’examen des titres de l’immeuble, malgré les explications de ce dernier quant à l’importance et l’utilité d’un tel examen. Le notaire demandera à l’acheteur de signer un document dans lequel il reconnaît :

avoir reçu du notaire les explications requises sur l’importance et l’utilité d’un examen des titres et avoir dispensé le notaire d’y procéder;
avoir insisté pour signer l’acte malgré les explications et conseils reçus.

Il en est de même si le notaire estime que le certificat de localisation fourni par le vendeur est inadéquat et que l’acheteur décide, après avoir reçu les explications utiles, de l’accepter tel quel. Par ailleurs, si le notaire a découvert une irrégularité dans les titres ou l’occupation de l’immeuble et que l’acheteur renonce à la mise en place du correctif approprié ou si l’immeuble contrevient à la réglementation municipale et que l’acheteur décide tout de même de s’en porter acquéreur, le notaire lui demandera aussi de signer un document expliquant la situation et confirmant la décision de l’acheteur. D’autres circonstances peuvent également justifier la signature d’un document pour expliquer que certaines vérifications n’aient pas été effectuées ou pour constater la décision de l’acheteur d’acquérir l’immeuble malgré la présence d’une irrégularité ou non-conformité. Le notaire, comme tout autre professionnel, ne peut pas engager sa responsabilité à l’égard de gestes professionnels que l’acheteur lui demande de ne pas accomplir ou encore si l’acheteur prend une décision éclairée après avoir reçu toutes les explications et conseils appropriés.

Affirmation : Les transactions immobilières se ressemblent toutes et les frais et honoraires sont toujours sensiblement les mêmes

Affirmation : Dans les semaines qui suivent l’inscription de l’acte de vente, l’acheteur reçoit de la municipalité la facture pour les droits de mutation.

Affirmation : Lorsqu’il fait l’examen des titres de l’immeuble, le notaire ne fait que lire le titre d’acquisition du vendeur.

Réponse :

FAUX. Le notaire doit vérifier que votre vendeur détient un bon et valable titre de propriété sur l’immeuble. Pour ce faire, il consulte l’index des immeubles et analyse les actes qui forment la chaîne des titres de propriété. Il vérifie les servitudes inscrites à l’index et porte une attention particulière aux transmissions à titre gratuit (donations, successions). Il prend note des hypothèques conventionnelles ou légales, saisies ou autres dont la radiation doit être obtenue. Il vérifie la capacité du vendeur de vendre l’immeuble et les autorisations ou consentements à obtenir. Il consulte le certificat de localisation pour vérifier l’exactitude des dimensions du terrain, la présence d’empiétement subi ou exercé, la présence de vues illégales, le respect de la réglementation municipale, etc. Il vérifie également que tous les impôts fonciers ont été acquittés. Il effectue toutes autres vérifications et démarches nécessaires selon la situation, par exemple si l’immeuble est situé en territoire agricole, s’il s’agit d’une copropriété divise (« condo ») ou encore si des inscriptions particulières ont été portées à l’index des immeubles. La période couverte par l’examen des titres de l’immeuble peut varier selon la situation. Le temps requis pour l’effectuer peut être de quelques heures à plus d’une journée (voire plusieurs jours) et dépend principalement du nombre des inscriptions portées à l’index des immeubles et de la période couverte par la recherche. Dans le cadre d’une transaction immobilière, c’est l’examen des titres qui engendre la plus lourde responsabilité pour le notaire.

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