L’acte d’hypothèque
Un conseil du notaire: 

Accordez autant d’importance aux termes de l’acte d’hypothèque qu’au taux d’intérêt!

Tout futur acheteur devrait communiquer avec son notaire avant de commencer ses démarches pour obtenir un financement hypothécaire. Le notaire est un spécialiste de l’hypothèque et connaît bien les formulaires usuels des institutions financières. Il est en mesure de vous en expliquer le contenu.

C’est une étape très importante que celle de la recherche d’un prêt hypothécaire qui vous convienne vraiment.

Ce qu’il faut savoir

Les conseillers des institutions financières vous proposeront différentes modalités de prêts et vous en expliqueront les particularités. Lorsque vous aurez fait votre choix, votre prêteur transmettra à votre notaire ses instructions en précisant, entre autres éléments, le formulaire d’hypothèque que vous aurez à signer. Le notaire procédera à l’examen des titres et complétera l’acte en rédigeant, notamment, la désignation cadastrale de l’immeuble et les clauses relatives à la capacité de l’emprunteur, et en y précisant le montant de l’hypothèque, le taux d’intérêt, etc.

Lorsque vous vous présenterez chez votre notaire pour signer l’acte d’hypothèque, il vous en expliquera le contenu. Il faut savoir que, aujourd’hui, il existe une grande variété de formulaires hypothécaires, et vous serez peut-être étonné de constater l’étendue de la garantie que vous vous apprêtez à consentir.

Le prêt hypothécaire

L’acte de prêt hypothécaire traditionnel, que tout le monde connaît, est de moins en moins utilisé. Dans ce type d’hypothèque, l’acte hypothécaire contient tous les détails des modalités du prêt que vous contractez.

En d’autres termes, l’emprunt et la sûreté du créancier (l’hypothèque) font l’objet d’un seul et même contrat et l’hypothèque que vous consentez sur votre maison ne garantit que l’emprunt qui y est décrit.

La garantie hypothécaire

Aujourd’hui, les institutions financières privilégient de plus en plus les formules qui prévoient que l’hypothèque que vous consentez garantit toute une série d’obligations actuelles et futures en plus du prêt que vous vous apprêtez à contracter. Il ne s’agit plus d’un acte de prêt hypothécaire traditionnel mais d’un acte de garantie hypothécaire, qui couvrira, en plus du prêt contracté pour acheter la propriété, d’autres prêts ou avances que la même institution financière vous a déjà consentis ou qu’elle vous consentira dans l’avenir.

Ainsi, l’acte que vous devrez signer peut prévoir que l’hypothèque sur votre maison garantira le remboursement de toutes vos dettes présentes et futures. En conséquence, en plus de l’emprunt contracté pour acheter votre propriété, elle garantira le remboursement de :

  • votre prêt auto
  • votre marge de crédit
  • votre prêt personnel, etc.

Il existe plusieurs formules de garantie hypothécaire et il est important que l’emprunteur en comprenne biens les particularités.

Un conseil du notaire: 

Les actes de garantie hypothécaire peuvent constituer des outils de crédit intéressants mais peuvent aussi réserver de bien désagréables surprises. L’important, c’est que votre choix soit éclairé et que vous sachiez en quoi consiste la garantie que vous consentez. Vous devez être bien informé avant de négocier avec un créancier les termes de l’hypothèque. N’hésitez pas à consulter votre notaire alors qu’il en est encore temps. Lorsque le camion de déménagement est à la porte, il est trop tard!

Ce qu’il faut avant tout savoir, c’est que l’emprunt est une chose, et la sûreté (l’hypothèque) en est une autre.

Pour bien distinguer le prêt et la garantie : un exemple

Marie et Paul désirent acquérir une propriété de 225 000 $ et, pour ce faire, ils ont besoin d’emprunter 190 000 $. Un créancier leur accorde ce prêt suivant les modalités suivantes : taux d’intérêt de 4,5 % l’an, terme de 5 ans, amortissement sur 30 ans, versements mensuels de X $.

Le créancier exige une hypothèque pour garantir le remboursement de cet emprunt. C’est alors que Paul et Marie doivent s’intéresser aux termes de l’acte hypothécaire : s’agira-t-il d’un acte de prêt hypothécaire traditionnel ou d’un acte de garantie hypothécaire?

Ajoutons les éléments suivants à notre exemple. Au moment d’emprunter pour l’achat de leur maison, Paul et Marie ont déjà les dettes suivantes envers le même créancier :

Paul

  • Marge de crédit personnelle
  • Prêt auto
  • Sommes dues à titre de caution : Paul avait cautionné son fils pour un emprunt que le fils n’a pas remboursé
Marie
  • Prêt personnel

Imaginons l’hypothèque – la sûreté pour le créancier – comme un parapluie.

Prêt hypothécaire traditionnel Garantie hypothécaire

pretHypothecaireTraditionnel

 

(Cliquez sur l'image pour l'agrandir.)

Dans cet exemple, la formule de garantie hypothécaire utilisée prévoit que l’hypothèque garantit toutes les dettes présentes et futures de l’emprunteur. garantieHypothecaire
(Cliquez sur l'image pour l'agrandir.)

L’acte d’hypothèque donne obligatoirement les détails de l’emprunt :

  • Capital du prêt : 190 000 $
  • Taux d’intérêt : 4,5 %
  • Terme : 5 ans
  • Amortissement : 30 ans
  • Versement mensuel : x $

L’hypothèque est créée comme sûreté pour cet emprunt. Elle sera donc d’un montant de 190 000 $ et ne garantira QUE cet emprunt.

L’acte d’hypothèque PEUT préciser les détails de l’emprunt contracté pour l’acquisition d’une propriété, mais ce n’est pas obligatoire. Par contre, ce qui sera précisé, c’est que la sûreté – l’hypothèque – que Marie et Paul consentent garantit le remboursement de toutes leurs dettes présentes et futures envers le créancier. L’hypothèque créée dans l’acte est de 225 000 $ – la valeur/le prix d’achat de la propriété. On y précisera un taux d’intérêt de 25 %. Cela ne signifie pas que Marie et Paul ont une dette de 225 000 $ à 25 % d’intérêt envers le créancier! Si l’acte prévoit une sûreté plus élevée que le montant du prêt accordé pour acquérir la propriété, c’est pour que cette sûreté puisse couvrir aussi toutes les autres dettes, actuelles et futures, de Marie et Paul.
Lorsque Marie et Paul auront entièrement remboursé la dette mentionnée dans l’acte d’hypothèque, la sûreté du créancier – l’hypothèque – sera automatiquement éteinte.
Le parapluie se ferme, et Marie et Paul pourront obtenir la radiation de l’hypothèque enregistrée contre leur propriété.
L’hypothèque du créancier ne s’éteindra pas du seul fait que Marie et Paul auront remboursé leur emprunt de 190 000 $ ni même si, éventuellement, ils ne doivent plus rien au créancier. Le parapluie reste ouvert en faveur du créancier pour garantir d’éventuels nouveaux emprunts.

 

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